Покупка на имот „на зелено“
Най-важната стъпка, която следва да предприемете, когато искате да направите тази относително рискова инвестиция е, консултация с адвокат, специализиран и с опит в закупуването и продажбата на имоти на „зелено“.
Често клиентите имат желание да закупят имот „на зелено,“ заради атрактивната цена, на която същият се предлага, както и заради това, че имотът е нов и следователно, след получаването на Акт 16 и извършването на козметичен ремонт, цената му може да се скочи с 20, дори 30 %.
Не винаги обаче нещата са толкова лесни и най-често срещаните ситуации, в които хората са платили за нещо, което или не получават или получават след много години и много инвестирано време и нерви е именно имотът на „зелено“.
Покупката на имот „на зелено“ остава най-рискования начин за покупка на имот, дори когато намеренията на продавача са напълно добронамерени и изпълнението на проекта е започнало добросъвестно. Следва опитен адвокат, занимавал се със сделки с недвижими имоти „на зелено“, да прегледа условията, при които ще закупите имота, за да може да вземете информирано решение и да прецените конкретния риск, в конкретната ситуация. Така например, покупката на имот в строеж, от фирма инвеститор с дългогодишно и стабилно присъствие на пазара на имоти, която Ви предлага схема на плащане от типа на 10% при предварителен договор и 90% при окончателен и строи върху земя чиста от тежести, предполага минимален риск. Фирма, която е регистрирана същата година, в която започва строежът, с 2 лева капитал и никакви активи, която изисква да извършите 100% плащане, преди получаването на Акт 16 и строи върху обременена с тежести земя, предполага висок инвестиционен риск.
За какво трябва да се консултираме и за какво трябва да внимаваме, когато купуваме имот на зелено?
Базовите моменти, върху които трябва да обърнем внимание са изброени по-долу. Не забравяйте, че всички проблеми, които евентуално могат да възникнат, може да се посочат едва, след като сте направили консултация, при наличие на конкретен проект за предварителен договор!
Когато сме се спрели на обява за продажба на имот „на зелено“, веднага след като извършим оглед на строителната площадка, следва да научим коя е фирмата изпълнител и фирмата инвеститор (ако са различни), както и срокът в който следва да се извърши строежът.
Изискайте проект на предварителен договор, от който да е видно при какви условия Ви се предлага да закупите имотът, какви са схемите на плащане, с какви тежести ще бъде обременен същият и кога продавачът се задължава да ги „вдигне“ от бъдещата Ви собственост.
Важно е и в каква степен на завършеност ще се предаде имотът, както и дали има възможност плащането да се извършва по доверителна сметка в избрана от страните банка.
Проверете кога е регистрирана фирмата инвеститор, отдавна ли е на пазара, има ли значителен капитал и активи, какви строежи е реализирала, кога са започнали и завършвани ли са по план, както и какво е качеството на реализираните строежи от фирмата изпълнител.
Дори да не се нуждаете от кредит, е добре да разберете, дали фирмата инвеститор е в т.нар. „бели списъци“ на посочена от инвеститора банка или банки, т.е. дали банка би Ви отпуснала ипотечен кредит след получаването на Акт 15 и преди получаването на Акт 16.
Изключително важно е да разберете върху каква земя ще се строи, чия собственост е-на инвеститора или на трети лица, които ще бъдат обезщетени, дали земята ще бъде прехвърлена на новите собственици на имоти, както и дали върху земята има учредена ипотека, както и от кого е учредена същата. Не забравяйте, че съгласно многобройната практика на Върховния касационен съд, ако собственикът на земята е учредил ипотека върху същата, за да реализира одобрен и посочен в договора за ипотека инвестиционен проект, то ипотеката се разпростира и върху всички новопостроени имоти върху тази земя.-т.е. всеки отделен апартамент.
Ако инвеститорът не е собственик на земята, задължително следва да се прегледа Договорът за учредяване на правото на строеж.
Задължително е да се запознаете и да обсъдите схемата за плащане, която Ви предлага продавачът. Ако желаете максимално безрискова инвестиция, не се съгласявайте на схеми за плащане, предвиждащи 100% заплащане на продажната цена, преди получаване на Разрешение за ползване или Удостоверение за регистрация и въвеждане в експлоатация. Дори сградата да Ви изглежда напълно завършена и годна за живеене, не забравяйте, че наличието на Акт 15 не означава, че тя ще получи Акт 16. Възможно е сградата да е невъзможно да получи Акт 16 или да получи след отстраняването на определен проблем, като например несъответствие между одобрен проекти и реално изпълненото строителство.
ВАЖНО!
Не забравяйте, че никакви клаузи за неустойки и възстановяване на вреди,уговорени в предварителния договор, който сключвате, не могат да Ви предпазят при евентуална несъстоятелност на инвеститора-продавач. Ако строежът е финансиран от банков кредит, който не се обслужва или не успее да покрие разходите по завършването на обекта, то Вие няма да можете да възвърнете парите дадени по предварителния договор. Банката винаги е привилегирован кредитор.
Обикновено сградите се изнасят от банката- кредитор на публична продан и се продават незавършени, с оглед евентуалното им закупуване от друг инвеститор, който да завърши строежа.
Друг вариант е банката да си възложи сградата и да продава апартаментите в нея. При всички положения, банката няма да отчете извършените от Вас плащания, освен ако не сте уговорили, плащанията по предварителния договор, сключен с инвеститора, да бъдат правени по специална сметка на банката-кредитор.
Съществуват начини да осъществите такава сделка възможно с най-нисък риск, като това зависи от проучването, което ще извърши адвокатът Ви, от предложенията и поправките, които адвокатът Ви ще нанесе в предварителния договор, от уговорената схема и начин на плащане, както и от Вашата трезва преценка и разумност. Това означава да не изповядате конкретната сделка „на всяка цена“, независимо от рисковете и независимо, че фирмата инвеститор не желае да се съобрази с поправките по предварителния договор или да ви предостави документи.