Услуги
Услуги в областта
Адвокатът по недвижими имоти защитава купувачи, продавачи, съсобственици, наемодатели и наематели при сделки и спорове за имоти в София. Кантора Каменарска има традиции от 1992 г. Правната помощ включва проверка на имота за тежести, собственост и документация преди капаро и предварителен договор; изготвяне и преглед на предварителен договор; подготовка на документите и съдействие при изповядване на сделката пред нотариус; съдействие при покупка на имот „на зелено“ и при публична продан; искове за собственост, делба на съсобствен имот, придобиване по давност, спорове в етажната собственост и спорове между наемодател и наемател. Първата консултация изяснява дали има основание за действие и в какъв срок - с реална оценка на шансовете, без обещания за резултат.
Правна помощ при сделки с недвижими имоти
Повечето проблеми при покупка на имот се залагат преди нотариуса: при капарото и при предварителния договор. Тогава още можете да промените условията или да се откажете, след това вече не. Затова навременната консултация с адвокат по недвижими имоти в София е ключова за:
- 01защита на вложените средства
- 02избягване на скрити рискове
- 03сигурно придобиване на собственост
- 04спокойствие при сделката
Видове услуги при имотни сделки
Кантората предоставя цялостно правно обслужване при сделки с недвижими имоти, от предварителна проверка и анализ на рисковете до участие в преговори и изповядване пред нотариус. По-долу са основните типове услуги, при които можем да Ви съдействаме.
Консултиране при сделки
Пълно правно съдействие при покупка, продажба или замяна. Изготвяне на нотариални актове, предварителни договори и нотариални покани с цел максимална защита.
Анализ на рисковете за купувача и продавача
Детайлна проверка на имоти „на зелено“, оценка на строителни фирми и анализ на предварителни договори за избягване на скрити капани и загуба на средства.
Проверка в регистрите
Снабдяване с удостоверения за тежести, скици и данъчни оценки. Проверка за ипотеки, права на ползване, договори за наем и вписани съдебни решения.
Запишете час за консултация
Обадете се в работно време, за да уговорите консултация в кантората.
0888 889 004Пон - Пет 10:00 - 17:00
Какви рискове крият сделките с имоти
На пръв поглед една сделка може да изглежда сигурна, но в практиката често възникват проблеми като:
- ипотеки и възбрани върху имота
- учредено право на ползване
- висящи съдебни спорове
- неправилна или непълна документация
- разминавания в собствеността
Тези рискове могат да доведат до загуба на средства или до продължителни съдебни спорове. Пример: купувач дава капаро и чак след това вижда в удостоверението за тежести вписана възбрана върху апартамента. Сделката спира, а капарото често се връща едва по съдебен ред.
Проверка на имот преди покупка
Проверката се прави преди капарото и преди предварителния договор, не в деня на нотариуса. Тя обхваща три неща: тежестите, собствеността и документите. Какво точно влиза във всяко, вижте на страницата проверка на имот преди покупка.
Проверка за тежести
- ипотеки
- възбрани
- вещни права на трети лица
- дългосрочни договори
Проверка на собствеността
- кой е действителният собственик
- има ли други претенции
- има ли съдебни спорове
Проверка на документацията
- нотариални актове
- скици и схеми
- данъчна оценка
- удостоверения
Покупка на имот „на зелено“
Покупката на имот на зелено крие специфични рискове, свързани с:
- 01строителната компания
- 02изпълнението на проекта
- 03срокове и гаранции
- 04финансовата стабилност на инвеститора
Затова е важно да се направи:
- проверка на фирмата продавач
- анализ на договора
- оценка на риска
Предварителен договор при покупка на имот
Предварителният договор е ключов документ, който урежда отношенията между страните преди финалната сделка. Кои клаузи пазят купувача, е описано на страницата предварителен договор.
Важно е той да съдържа:
- точни параметри на имота
- срокове за изповядване
- условия за плащане
- неустойки при неизпълнение
Неправилно изготвен договор може да доведе до сериозни проблеми, най-често до спор за капарото. Кога и как се връща, вижте в статията връщане на капаро за имот.
Изповядване на сделка пред нотариус
Финалната стъпка при покупка на имот е изповядването на сделката пред нотариус.
Тя включва:
- 01подготовка на документи
- 02проверка на страните
- 03изготвяне на нотариален акт
- 04вписване в Имотния регистър
Запишете час за консултация
Обадете се в работно време, за да уговорите консултация в кантората.
0888 889 004Пон - Пет 10:00 - 17:00
Публична продан на недвижими имоти
Публичната продан е възможност за придобиване на имот на по-ниска цена, но крие специфични рискове.
Процедурата включва:
- участие в търг
- подаване на наддавателни предложения
- заплащане на цена
- придобиване чрез постановление
Тук е важно да се направи предварителна проверка на имота и процедурата. Вижте подробно как протича публичната продан на имот.
Искове за собственост и имотни спорове
При възникване на спор може да се наложи:
- установяване на собственост
- защита срещу претенции
- придобиване по давностно владение
Имотните спорове често са сложни и изискват сериозна правна подготовка. Пример: съседът е преместил оградата си два метра навътре в парцела Ви. Това е спор за граница, а не за собствеността на целия имот, и искът е различен. Кой иск за коя ситуация е подходящ, е обяснено на страницата искове за собственост.
Искът зависи от ситуацията. Когато друг владее или държи имота без основание, се предявява ревандикационен иск - съдът признава собствеността и осъжда ответника да предаде владението. Когато някой пречи на ползването, без да отнема имота - например ограда, която навлиза в имота или пречи на достъпа, подходящ е негаторен иск. Когато правото се оспорва или чужд документ го засенчва, се води установителен иск. При спор къде минава границата със съседен имот, включително при разминаване между кадастралната карта и действителното ползване, съдът определя границата по иск за граници; обикновено се назначава съдебно-техническа експертиза с геодезист. Адвокатът анализира документите и историята на имота, проверява придобивна давност и конкуриращи нотариални актове, определя ответниците, изготвя исковата молба и представлява клиента във всички инстанции и при изпълнение на решението.
Делба на съсобствен имот
Съсобствеността е най-честият източник на дълги имотни дела. Тя възниква при наследяване, при развод или при съвместна покупка и рано или късно поставя въпроса как имотът да се раздели. Какво да направите при спор за ползването или разходите, вижте в статията проблем със съсобственик.
- Доброволна делба. Всички съсобственици се съгласяват и делбата се оформя пред нотариус. Най-бързият и най-евтиният път.
- Съдебна делба. Когато липсва съгласие. Минава през две фази: първо съдът допуска делбата и определя дяловете, след това я извършва - чрез разпределяне на имотите, чрез теглене на жребий или чрез публична продан.
- Спор за дяловете. Отделно се решават въпросите за подобрения, за ползване на имота от единия съсобственик и за сметките между страните.
Редът, сроковете и разноските са описани подробно на страницата делба на имот.
Придобиване на имот по давност
Владението може да доведе до собственост. Законът за собствеността признава придобивна давност, когато владението е било непрекъснато и явно през определен период: пет години при добросъвестно владение и десет години в останалите случаи (чл. 79 от Закона за собствеността).
На практика спорът рядко е за срока. Спори се дали е налице владение, или само държане, и кога точно е започнало. Затова доказателствата - свидетели, плащане на данъци, поддръжка, ремонти - решават делото.
Как се доказва владението и кога е нужно дело, е описано на страницата придобиване на имот по давност.
Спорове в етажната собственост
Живеенето в сграда с общи части създава собствен кръг от спорове: разходи за ремонт на покрив, асансьор или фасада, шум, преустройства без разрешение, неплатени вноски за поддръжка. Вижте повече на страницата за адвокат етажна собственост.
- решения на общото събрание, взети без нужното мнозинство или без редовно свикване
- отказ на собственик да участва в разходите за ремонт на общите части
- преустройства, които засягат общи части или носещи елементи
- събиране на неплатени вноски по съдебен ред
Решенията на общото събрание могат да се оспорват пред районния съд по реда на Закона за управление на етажната собственост, като срокът тече от съобщаването им. Практическите въпроси около разходите са разгледани в статията ремонт на общите части в жилищни сгради.
Колко струва адвокат по недвижими имоти в София
Цената зависи от това дали Ви трябва консултация преди сделка, или дело. Кантората работи по обявен ценоразпис и казва цената, преди да поеме случая. Плащането е авансово, а при водене на дело може да се разсрочи на вноски.
- Консултация за сделка с имот: 160 евро за първия час и по 60 евро за всеки следващ. Включва преглед на документите и на предварителния договор, проверка на имота за тежести и проверка на продавача, когато е юридическо лице.
- Консултация без преглед на предварителен договор: 110 евро.
- Консултация по имотен спор (съсед, съсобственик, наемател): 60 евро до един час без преглед на документи, 80 евро до един час с преглед на документи.
- Дело с материален интерес (собственост, делба и други): хонорар според стойността на спора плюс 130 евро за всяко съдебно заседание. При интерес от 500 до 5 100 евро: 300 евро + 10% от горницата над 500 евро. От 5 100 до 13 000 евро: 700 евро + 9% от горницата над 5 100 евро. От 13 000 до 52 000 евро: 1500 евро + 8% от горницата над 13 000 евро.
Пример: при делба, в която Вашият дял е 30 000 евро, хонорарът е 1500 евро + 8% от 17 000 евро, тоест 2860 евро. Към него се добавят по 130 евро за всяко съдебно заседание. При обжалване хонорарът се дължи отново.
Държавните такси се плащат отделно на съда, по Тарифата към ГПК. Цената за придружаване на цялата сделка до нотариуса зависи от обема на работата и се уговаря предварително, след консултацията. Пълният списък е на страницата цени на адвокатски услуги. Кантората не работи на резултативен хонорар и не дава гаранции за изхода на дело.
Какво включва правната помощ при сделки с имоти
Правната помощ включва:
- 01пълна проверка на имота
- 02съдействие при набавяне на документи
- 03изготвяне и преглед на договори
- 04участие в преговори
- 05представителство при сделки и търгове
Наем на имот и спорове между наемодател и наемател
Наемните спорове почти винаги започват от договор, подписан набързо по готова бланка. Кантората изготвя и преглежда договори за наем и защитава както наемодателя, така и наемателя. Какво трябва да съдържа договорът и как се урежда депозитът, е описано на страницата договор за наем на имот.
Договор и депозит. Размерът на депозита, какво покрива и кога се връща зависят от договора. Без приемо-предавателен протокол при настаняване и при напускане спорът „имаше ли щети“ трудно се доказва.
Неплатен наем. Първата стъпка е писмена покана с подходящ срок и предупреждение, че след него договорът ще се смята за развален. За неплатените суми наемодателят може да поиска от районния съд заповед за изпълнение, без веднага да води пълно дело. Наемателят може да възрази в едномесечен срок от връчването и тогава вземането се доказва с иск. Вземанията за наем се погасяват с тригодишна давност, затова стари месеци не бива да се отлагат.
Освобождаване на имота. Наемодателят не може сам да смени бравата или да изнесе вещите на наемателя. Ако договорът е прекратен, а наемателят не напуска, имотът по правило се връща по съдебен ред и чрез съдебен изпълнител. За времето, в което продължава да ползва имота въпреки противопоставянето на наемодателя, наемателят дължи обезщетение.
Пример: наемателят не е платил пет месеца по 600 евро. Наемодателят изпраща писмена покана със срок, разваля договора и иска заповед за изпълнение за 3000 евро. Ако наемателят не напусне, отделно се води дело за връщане на имота.
Първите стъпки, когато наемател не плаща, са описани в отделна статия.
Кога да потърсите адвокат
Препоръчително е да потърсите правна помощ при:
- покупка или продажба на имот
- съмнения за тежести или проблеми
- участие в публична продан
- подписване на предварителен договор
- имотен спор
- наемател, който не плаща или не освобождава имота
Кой води сделките и делата по недвижими имоти
Сделките и делата с имоти се водят от адв. Валентина Каменарска - управляващ съдружник в кантората, която има традиции от 1992 г. и се води в София от 2012 г. Опитът ѝ като юрисконсулт на мобилен оператор, банка и Топлофикация ѝ дава поглед отвътре към институциите, с които се сблъскват собствениците. Подходът е ясен: преди да поемете разходи и рискове, получавате реална оценка на шансовете, без празни обещания за резултат. Първата консултация изяснява дали има основание за действие и в какъв срок.
Заключение
Сделките с недвижими имоти изискват внимателен подход, правна сигурност и добра предварителна подготовка. Независимо дали купувате, продавате или участвате в търг, правилната правна помощ може да Ви предпази от сериозни рискове и финансови загуби.
Често задавани въпроси
Въпроси, които клиентите задават
Да. Проверката е най-евтината защита и се прави преди капарото и преди предварителния договор. Тя показва дали продавачът е собственик, има ли съсобственици, ипотеки, възбрани, вписани искови молби или права на трети лица и дали документите съвпадат с реалния имот.
Имот в сграда, която още се строи. Купувачът плаща, често на вноски, срещу обещание за бъдещ обект, затова рискът е по-голям от покупката на готово жилище. Проверяват се правото на строеж на продавача, разрешението за строеж, вписаните ипотеки и дали плащанията са обвързани с етапите на строителството.
Договор, с който страните се задължават да сключат окончателен договор, обикновено нотариален акт, при уговорени цена, срок и условия. Сам по себе си той не прехвърля собствеността. Ако едната страна откаже да изпълни, другата може да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен. Вижте подробно какво трябва да знаете за сключването на предварителен договор за покупко-продажба на имот.
Принудителна продажба на имот от съдебен изпълнител, за да се събере дълг на собственика. Купувачите подават наддавателни предложения, а купувачът става собственик от влизането в сила на постановлението за възлагане. Преди участие се проверява самият имот: какво точно се продава и дали в него живеят хора.
Да, ако сте владели имота явно и непрекъснато, като свой: 10 години, а при добросъвестно владение 5 години. Държането под наем или по търпимост не е владение. Правото се признава с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка или с дело.
Консултацията за сделка с имот е 160 евро за първия час и по 60 евро за всеки следващ. Тя включва преглед на документите и на предварителния договор, проверка за тежести и проверка на продавача, ако е юридическо лице. Без преглед на предварителен договор консултацията е 110 евро. Цената за придружаване на цялата сделка до нотариуса се уговаря предварително, след консултацията.
Не сменяйте бравата и не изнасяйте вещите му: наемателят може да заведе дело за защита срещу такова отнемане в шестмесечен срок, дори да не плаща. Изпратете писмена покана със срок и предупреждение, че след него договорът ще се смята за развален. За неплатения наем може да се поиска заповед за изпълнение, а за освобождаването на имота по правило се води дело и изпълнението става чрез съдебен изпълнител. За времето след прекратяването наемателят дължи обезщетение за ползването.
Законът не задължава купувача да има адвокат, а нотариусът е задължителен за прехвърлянето на имот. Двамата вършат различна работа. Нотариусът е безпристрастен: при издаването на нотариалния акт проверява дали продавачът е собственик и дали са налице особените изисквания за сделката. Адвокатът работи само за Вас и влиза по-рано, преди капарото и предварителния договор, когато още можете да промените условията или да се откажете. Той преглежда тежестите, историята на имота, клаузите за плащане и неустойките и какво става, ако някоя страна не изпълни.