Живеете в блок или в жилищна сграда и имате проблем, който не се решава с разговор на стълбището. Общото събрание е взело решение, с което не сте съгласни. Съсед не плаща такси от години. Друг е остъклил тераса или е присъединил част от общото пространство към жилището си. А вие се питате дали изобщо имате право да реагирате.
Имате. Отношенията между собствениците в една сграда са уредени в закон, който се нарича Закон за управление на етажната собственост, накратко ЗУЕС. "Етажна собственост" е правният режим, който възниква, когато в една сграда отделните жилища са на различни собственици, а стълбището, покривът, фасадата и дворът са общи за всички.
Например управителят на входа ви казва, че сте длъжни да платите за ремонт на покрив, за който не сте гласували и за който не сте били поканени на събрание. Такова решение може да бъде оспорено пред съда, но само ако се реагира навреме.
Ние сме адвокатска кантора в София, работим от 1992 г. и водим дела по ЗУЕС. Ще ви кажем ясно дали имате основание, какъв е редът и какъв е срокът. Обадете се на 0888 889 004 и ни опишете случая си. Тази тема е част от по-широката ни практика като адвокат недвижими имоти.
С какво помагаме при спорове в етажната собственост
Работим както с отделни собственици, така и с управители и управителни съвети. Двете страни имат различни нужди, но и двете имат нужда от точна процедура.
- Обжалване на решения на общото събрание - когато решението е взето без покана, без кворум или противоречи на закона.
- Събиране на невнесени такси и вноски от собственик, който не плаща, включително по съдебен ред.
- Спорове за общи части - покрив, фасада, стълбище, асансьор, двор, тавански и избени помещения.
- Ремонти и поддръжка - разпределение на разходите, неотложни ремонти, щети от течове.
- Шум и нарушаване на правилника за вътрешния ред, включително действия срещу системно нарушаващ собственик или обитател.
- Представителство на управител или управителен съвет пред съд, пред общината и пред отделните собственици.
- Представителство на отделен собственик срещу решение или действие на органите на етажната собственост.
Ако проблемът ви всъщност опира до съсобственост върху самия имот, а не до управлението на сградата, работим и по делба на имот.
Обжалване на решение на общото събрание
Общото събрание е органът, който взема решенията в сградата. То обаче не е всесилно. Решение, което противоречи на закона, може да бъде отменено от съда.
Законът поставя две условия, които на практика решават изхода на повечето такива случаи: правилният съд и срокът.
Пред кой съд и в какъв срок
Молбата за отмяна се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост, в 30-дневен срок от получаването на решението. Срокът е кратък и когато изтече, решението остава в сила, дори да е било порочно.
Например събранието решава да се събира допълнителна вноска, но вие сте разбрали за това от бележка на входната врата два месеца по-късно. Първото, което проверяваме, е кога решението ви е било съобщено, защото от този момент тече срокът.
Кога решението може да бъде атакувано
Най-честите основания са свързани с процедурата: покана, която не е връчена или обявена по предвидения ред, липса на необходимия брой представени идеални части, решение по въпрос, който изобщо не е бил в дневния ред, или решение, което излиза извън правомощията на събранието.
Подаването на молбата само по себе си не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго. Затова при спешни случаи преценяваме отделно дали да се иска спиране.
Събиране на задължения от собственик, който не плаща
Неплатените вноски са най-честият конфликт във всеки вход. Един собственик спира да плаща, останалите покриват разликата, а след няколко години сумата вече е сериозна.
Законът дава ред за принудително събиране. Задълженията се събират по съдебен ред чрез заповедно производство - това е бърза съдебна процедура, при която съдът издава заповед за изпълнение въз основа на подадено заявление, без да се води пълноценно дело от самото начало. Към заявлението се прилага препис от протокола с решението на общото събрание за съответните вноски.
Например управителят разполага с редовно взето решение за месечна вноска и с книга, в която е отразено кой какво не е внесъл. Това е основата, върху която се изгражда заявлението.
Ако длъжникът възрази срещу заповедта, спорът продължава като исково дело и вече се доказва всяко вземане поотделно. Затова подготовката на документите в самото начало има значение.
Какво проверяваме първо
Проверяваме дали решението за вноските е взето редовно, дали е било надлежно съобщено, за какъв период се търсят сумите и дали част от тях не са погасени по давност. Ако документацията на входа е непълна, започваме с нейното подреждане, преди да се отива в съда.
Спорове за общи части и преустройства
Общите части са тези, които обслужват цялата сграда: носещите стени, покривът, фасадата, стълбището, асансьорът, входното антре, дворът. Те принадлежат на всички собственици в идеални части и не могат да бъдат заемани от един за собствена сметка.
Например съсед присъединява част от общото стълбищно пространство към жилището си, зазижда прозорец на фасадата или превръща таванско помещение в стая. Друг случай е външна климатична машина или конструкция, поставена върху обща стена без решение на общото събрание.
При такива случаи проверяваме документите за собственост, одобрените проекти и разрешенията за строеж, както и решенията на общото събрание. Оттам преценяваме дали действието е незаконно и дали защитата минава през съда, през общината или през двете.
Течове и щети
Течът от съседен апартамент или от общ покрив е отделен въпрос, защото там се доказва откъде идва водата и кой отговаря. Ако причината е в обща част, отговорността е на етажната собственост. Ако е в частен имот, отговорността е на съответния собственик.
Колко струва адвокат по етажна собственост
Работим с ясни начални цени, за да знаете още преди срещата какво плащате.
- Устна консултация без преглед на документи - 60 EUR на час.
- Консултация до един час с преглед на документи - 80 EUR.
- Писмена консултация - от 100 до 250 EUR, според обема и сложността.
Хонорарът за водене на дело се определя съгласно Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. и зависи от материалния интерес и от сложността на случая. Плаща се авансово при подписване на договора.
Ако ни наемете за водене на делото в деня на консултацията, консултацията не се заплаща.
Конкретна оферта даваме след преглед на вашия случай. Пълния списък вижте в цени за адвокатски услуги.
Как работим и защо да изберете нашата кантора
Кантората ни е в София и работи от 1992 г. През тези години сме минали през промените в правилата за управление на сградите и през различните начини, по които съдът гледа на тези спорове.
Започваме с разговор, в който изслушваме случая и питаме за конкретните документи: протокол от събранието, покана, правилник за вътрешния ред, нотариален акт, книга на етажната собственост.
След това ви казваме честно каква е правната ви позиция, какви са възможните пътища и какво струва всеки от тях. Ако смятаме, че делото не е във ваш интерес, ще ви го кажем.
Не даваме обещания за изхода на дело. Никой адвокат не може да гарантира решение на съда. Това, което поемаме, е случаят ви да бъде подготвен професионално и сроковете да бъдат спазени.
Често задавани въпроси
В какъв срок мога да обжалвам решение на общото събрание?
Молбата за отмяна се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението. След изтичането му решението остава в сила.
Кой управлява етажната собственост?
Решенията се вземат от общото събрание на собствениците. Изпълнението се възлага на управителен съвет или на управител, познат в ежедневието като домоуправител. Възможно е и професионално управление от външна фирма.
Съсед не плаща такси от години. Какво можем да направим?
Задълженията се събират по съдебен ред чрез заповедно производство, като към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание за съответните вноски. Ако длъжникът възрази, спорът продължава като исково дело.
Мога ли да оспоря решение, ако не съм присъствал на събранието?
Отсъствието само по себе си не ви лишава от право да искате отмяна. Значение имат основанието и спазването на срока. Затова е важно да се провери как и кога решението ви е било съобщено.
Работите ли с управители и управителни съвети, а не само със собственици?
Да. Консултираме и представляваме както отделни собственици, така и органите на управление на етажната собственост.
Обадете се и опишете случая си
Ако имате спор във входа, най-скъпата грешка е изчакването, защото сроковете по тези дела текат бързо.
Позвънете на 0888 889 004 или пишете на office@vkamenarska.com. Ще уговорим среща в кантората в София и ще ви кажем какви са вашите възможности.