Придобиването по давност е законен способ да станете собственик на имот, който владеете непрекъснато в продължение на определен от закона срок, без да притежавате документ за собственост върху него. Правото произтича от чл. 79 от Закона за собствеността и се основава на трайното, явно и несмущавано упражняване на фактическа власт върху имота – като свой собствен.

В практиката това най-често се случва, когато:

• имотът се ползва дълги години без възражение от друг
• липсва активен собственик, който да предяви правата си
• съществува спор или неяснота относно собствеността

Важно е да се подчертае, че самото изтичане на определен период не е достатъчно, за да възникне автоматично право на собственост. Необходимо е владението да отговаря на конкретни условия и правото да бъде признато по съответния ред.

Какви са условията за придобиване по давност

За да е налице придобиване по давност, владението трябва да отговаря едновременно на няколко изисквания:

• Явно – упражнявано открито и видимо, а не скрито. Собственикът трябва да има реална възможност да узнае, че имотът се владее от друг.
• Непрекъснато – без съществени прекъсвания през целия давностен срок. Краткотрайното отсъствие не прекъсва владението, но реалната загуба на фактическата власт – да.
• Несмущавано (спокойно) – без да е установено със сила и без да е оспорвано с правни действия от страна на собственика.
• Несъмнено – да няма съмнение, че лицето упражнява фактическа власт именно върху този имот и в тези граници.
• С намерение за своене – владелецът да държи имота като свой собствен. Този, който ползва имот под наем или с разрешение на собственика, не владее „за себе си“ и затова не може да го придобие по давност, колкото и дълго да го ползва.

Липсата дори на един от тези елементи може да направи признаването на правото невъзможно.

Срокове за придобиване по давност – 5 или 10 години

Българското право предвижда два давностни срока, в зависимост от това дали владението е добросъвестно, или недобросъвестно:

• 10 години – при недобросъвестно владение. Това е общият срок. Прилага се, когато владелецът няма правно основание за владението или знае, че имотът не е негов, но въпреки това го владее като свой.
• 5 години – при добросъвестно владение. По-краткият срок важи за добросъвестния владелец. Този, който владее имота на правно основание, годно да го направи собственик (например нотариален акт), без да знае, че праводателят му всъщност не е бил собственик или че в документите има недостатък.

Накратко: добросъвестният владелец основателно смята, че законно е придобил имота и няма как да знае за проблема; недобросъвестният знае, че имотът не е негов, или няма основание да се смята за собственик.

Важна възможност е присъединяването на владение: ако сте наследник на имот, който вашият наследодател вече е владял, можете да прибавите неговото владение към своето. Така давностният срок може да се навърши значително по-бързо, отколкото ако се брои само от вашето собствено владение.

Давността не се прилага служебно

Един от най-честите пропуски е убеждението, че след изтичане на определен срок човек автоматично става собственик. В българското право това не е така.

Давността:

• не се прилага служебно – нито нотариус, нито съд я зачита по собствена инициатива
• не се признава автоматично с изтичането на срока
• трябва да бъде изрично заявена и установена – пред нотариус, когато няма спор, или по съдебен ред, когато има спор или насрещни претенции

Това означава, че за да се превърне дългогодишното владение в признато право на собственост, е необходимо да се предприемат конкретни правни действия. До този момент владелецът разполага само с фактическа власт, не със собственост, която може да докаже и да прехвърли.

Как се признава придобиването по давност

Съществуват два пътя за признаване на собствеността, придобита по давност. Кой е приложим, зависи от това дали има спор за имота.

1. Обстоятелствена проверка пред нотариус (когато няма спор)

Това е най-често използваният път. Владелецът подава молба до нотариус и доказва владението си чрез:

• най-малко трима свидетели, които потвърждават, че владее имота явно и непрекъснато
• писмени доказателства – платени местни данъци, сметки за ток и вода, разходи за поддръжка и ремонти

Ако нотариусът се убеди, че са налице условията, издава констативен нотариален акт за собственост, придобита по давностно владение. С него владелецът става признат собственик и може да се разпорежда с имота.

2. Съдебен ред (когато има спор)

Когато съществува спор или насрещни претенции, признаването минава през съда чрез:

• положителен установителен иск – с който се иска съдът да признае правото на собственост на владелеца
• отрицателен установителен иск – с който се установява, че друго лице не е собственик на имота

Съдебният ред е необходим и когато имотът е бивша държавна или общинска собственост, или когато нотариусът откаже да издаде акт. Съдебното решение дава най-силната правна сигурност и възможност имотът да бъде разпореждан.

Необходими документи за придобиване по давност

За да бъде признато владението, било пред нотариус, било пред съд, е необходимо да се събере набор от документи, които доказват кой сте, кой е имотът и че го владеете от години.

Документи за самоличност и за имота

• лична карта на владелеца
• скица на имота от кадастъра (или схема за самостоятелен обект в сграда)
• удостоверение за данъчна оценка от общината

Документи от държавата и общината

• удостоверение, че имотът не е държавна или общинска собственост
• удостоверение за наследници, когато владението е свързано с наследствен имот

Доказателства за владението

• документи за платени местни данъци и такси през годините
• сметки за ток, вода и други консумативи на името на владелеца
• документи за извършени ремонти, подобрения или строителни дейности
• най-малко трима свидетели, които могат да потвърдят владението

Колкото по-пълна и последователна във времето е документацията, толкова по-сигурно е признаването на собствеността. Затова е добре доказателствата да се пазят и събират още преди да е изтекъл давностният срок.

Кога възникват спорове за давностно владение

Най-често споровете възникват при:

• Наследствени имоти – когато един наследник владее имота сам дълги години и претендира, че го е придобил по давност, а останалите наследници оспорват това.
• Съсобственост – съсобственик, който ползва целия имот, трудно доказва давност срещу другите съсобственици, защото се предполага, че владее и от тяхно име. Той трябва ясно да е отблъснал тяхното владение, за да тече давност в негова полза.
• Ползване на имот без документи – имоти, държани с години без нотариален акт, при които въпросът „кой е собственик“ изниква едва при продажба или наследяване.
• Претенции от трети лица – когато наследници на стария собственик или други лица предявят права върху имота след дълъг период на бездействие.

В тези случаи нотариалният път често не е достатъчен и признаването на собствеността се налага да мине по съдебен ред, с доказване на всички елементи на владението.

Какво трябва да се докаже в съдебен процес