Покупка „на зелено“ е придобиване на имот, който все още не е построен или не е завършен – сделката се сключва на етап проект, изкоп или груб строеж, преди сградата да бъде въведена в експлоатация. Купувачът подписва предварителен договор със строителя или инвеститора и плаща на етапи, обвързани с напредъка на строителството, а собственик става едва с подписването на нотариалния акт.

Този тип сделки са предпочитани поради по-ниската цена – обикновено с 10–20% под цената на завършен имот – и възможността за избор на конкретен апартамент, етаж и разпределение. Срещу тези предимства обаче стои значително по-висок риск в сравнение с покупката на завършен имот, защото плащате за нещо, което все още не съществува.

Основни рискове при покупка на имот на зелено

При този тип сделки най-често възникват проблеми, свързани с:

• Забавяне или неизпълнение на строителството – сроковете се изместват с месеци, понякога с години, а без добре уговорени неустойки купувачът няма ефективен лост срещу строителя.
• Промяна в параметрите на имота – разминаване в квадратурата, разпределението или изложението спрямо обещаното в проекта и брошурите.
• Финансови затруднения на строителя – ако инвеститорът изпадне в несъстоятелност преди завършването, платените суми са под сериозен риск.
• Липса на необходимите разрешителни – строеж без влязло в сила разрешение за строеж или с неодобрени изменения може да блокира цялата сграда.
• Обременена земя или неуредени права – ипотека върху терена или спорове за правото на строеж, които засягат всички купувачи в сградата.

Общото между тези рискове е едно: до нотариалния акт купувачът има само договорни права, не собственост. Затова гаранциите трябва да бъдат уредени предварително – в предварителния договор, преди първото плащане.

Проверка на строителя и проекта

Преди подписване на какъвто и да е договор и преди първото плащане е необходима задълбочена проверка в три направления:

Проверка на строителната компания

• Предходни проекти – завършени ли са в срок, с какво качество и имало ли е проблеми с купувачите.
• Репутация – отзиви от собственици в предишни сгради, публични спорове, заведени дела срещу дружеството.
• Финансово състояние – справка в Търговския регистър за финансовите отчети, задължения и евентуални производства по несъстоятелност.

Проверка на земята

• Собственост – кой е действителният собственик на терена и какво е отношението му със строителя.
• Тежести – има ли ипотека върху земята. Това е често срещано: строителите финансират строежа с ипотека върху терена, която може да засегне и бъдещите купувачи.
• Право на строеж – учредено ли е валидно, в чия полза и при какви условия.

Проверка на разрешителните

• Разрешение за строеж – издадено и влязло в сила.
• Одобрен инвестиционен проект – съответства ли обещаният апартамент на одобрените книжа.

Тези проверки се правят по документи – в Търговския регистър, Имотния регистър и общината. Препоръчително е да бъдат извършени от адвокат, преди да поемете какъвто и да е финансов ангажимент.

Предварителен договор при имот на зелено

Предварителният договор е основният документ, който урежда отношенията между купувача и инвеститора. Често за период от една до три години, докато сградата бъде завършена. При покупка „на зелено“ той има още по-голяма тежест, отколкото при готов имот, защото до нотариалния акт това е единствената защита на купувача.

В него следва да се обърне специално внимание на:

• Срокове за завършване – конкретни дати за всеки етап (груб строеж, Акт 15, Акт 16), не общи формулировки като „около 24 месеца“.
• Етапи на плащане – всяко плащане да е обвързано с реално достигнат строителен етап, а не с календарни дати.
• Неустойки при забавяне – конкретен размер за всеки месец закъснение и право на разваляне при продължително неизпълнение.
• Конкретни параметри на имота – квадратура, разпределение, изложение, степен на завършеност („по БДС“, „до ключ“) и какво точно включва цената.
• Условия за разваляне на договора – при какви нарушения купувачът може да се откаже и да получи обратно платените суми.

Договорите при сделки „на зелено“ се изготвят от юристите на инвеститора и естествено защитават първо него. Неясните или небалансирани клаузи могат да доведат до сериозни финансови загуби, затова прегледът от адвокат на страната на купувача преди подписване не е формалност, а необходимост.

Плащания при покупка на имот на зелено

Плащанията се извършват на етапи, обвързани с напредъка на строителството. Типичната схема изглежда така:

• При подписване на предварителния договор – първоначална вноска, обикновено между 10% и 30% от цената.
• При Акт 14 (груб строеж) – втора вноска, често около 30%.
• При Акт 15 (установяване, че сградата е завършена) – следваща вноска.
• При Акт 16 (разрешение за ползване) и нотариален акт – остатъкът от цената.

Конкретната схема е въпрос на договаряне и се различава при отделните инвеститори. Ключовите правила за безопасност обаче са универсални:

• Всяко плащане да е обвързано с реално достигнат и документиран строителен етап, а не с календарна дата.
• Колкото по-голям дял от цената се плаща в ранните етапи, толкова по-висок е рискът. Ако строежът спре, тези пари са най-трудни за връщане.
• Банките обикновено отпускат ипотечен кредит за имот на зелено едва след Акт 14 – ако разчитате на финансиране, схемата на плащане трябва да е съобразена с това.
• При възможност уговорете плащане през доверителна (ескроу) сметка – сумите се освобождават към строителя само при изпълнение на уговорените условия.

Липсата на ясни условия поставя купувача в най-неблагоприятната позиция: парите са дадени, а насреща стои само обещание.

Акт 14, Акт 15 и Акт 16 – какво означават за купувача

Трите акта бележат ключовите етапи на строежа и определят правата ви като купувач:

• Акт 14 (груб строеж) – констатира, че носещата конструкция на сградата е завършена. Това е повратният момент за купувача: от него нататък може да се прехвърли собственост с нотариален акт върху конкретния обект, макар и недовършен. Затова е и етапът, след който банките обикновено отпускат ипотечен кредит.
• Акт 15 – установява, че сградата е завършена и изпълнена в съответствие с одобрените проекти. Подписва се между строителя, възложителя и строителния надзор и е предпоставка за финалната стъпка.
• Акт 16 (разрешение за ползване) – удостоверява, че сградата може законно да се обитава. Едва след него имотът може реално да се ползва по предназначение, с постоянни партиди за ток и вода и без риск от санкции.

Практическият съвет: при възможност настоявайте за нотариален акт веднага след Акт 14, вместо да чакате Акт 16. Така ставате собственик на обекта в груб строеж и позицията ви при евентуални проблеми на строителя – включително несъстоятелност – е несравнимо по-силна от тази на купувач само с предварителен договор.

По плана от анализа – основните липси вече са покрити (актовете, схемите на плащане, ипотечният кредит). Остава една опционална нова секция, която си струва:

Гаранционни срокове за новото строителство

Защитата на купувача не свършва с нанасянето. По закон строителят дава гаранция за това, което е построил, както при всяка нова стока.

Гаранционните срокове са различни за различните части на сградата:

• Конструкцията (основи, носещи стени, плочи) – най-дълга гаранция, 10 и повече години
• Хидроизолация, топлоизолация и инсталации (ток, ВиК, отопление) – между 3 и 8 години
• Довършителни работи (мазилки, настилки, дограма) – най-кратки срокове

Какво означава това на практика: ако в гаранционния срок се появи теч, пукнатина или проблем с инсталация, строителят е длъжен да го отстрани за своя сметка.

Важното условие: дефектът трябва да се заяви писмено веднага след откриването му. Устните оплаквания не запазват правата ви.

Какви проблеми възникват най-често и какво може да се направи