Той определя:

• цена на имота
• срокове за прехвърляне
• задължения на страните
• условия за плащане

Защо предварителният договор е ключов момент

Подписването на този договор често се подценява, но именно той създава правната рамка на сделката.

Неправилно изготвен договор може да доведе до:

• загуба на капаро
• невъзможност за защита
• спорове между страните

Най-честите рискове при предварителен договор

• неясни или непълни клаузи
• липса на защита за купувача
• неизпълнение от страна на продавача
• скрити проблеми с имота

Какво трябва да съдържа предварителният договор

Предварителният договор е писмено споразумение, което урежда условията на бъдещата покупко-продажба. За да бъде ефективна защитата на купувача, в договора задължително трябва да присъстват следните елементи:

• Пълни данни на страните – купувач и продавач, включително семейно положение
• Подробно описание на имота – адрес, площ, кадастрален идентификатор, документ за собственост
• Уговорена цена и начин на плащане (брой вноски, банков превод, доверителна сметка)
• Срок за сключване на окончателния нотариален акт
• Размер на капарото или задатъка и условията за връщането му
• Неустойки при неизпълнение – отделно за купувача и продавача
• Декларации на продавача относно липсата на тежести, ипотеки и претенции на трети лица
• Условия за разваляне на договора
• Разпределение на разноските по сделката

Пропускането дори на един от тези елементи може да доведе до сериозни последици – от загуба на капарото до невъзможност за окончателно приключване на сделката. Затова изготвянето или прегледът на предварителния договор от адвокат е препоръчителна стъпка преди подписване.

 Капаро и задатък – разлика и правни последици

Капарото и задатъкът често се възприемат като синоними, но имат различни правни последици. По смисъла на чл. 93 от Закона за задълженията и договорите задатъкът е сума, която едната страна дава на другата като доказателство за сключения договор и като обезпечение за неговото изпълнение.

При предварителен договор за покупка на имот това означава:

• Ако купувачът не изпълни задължението си (например откаже се да сключи окончателен нотариален акт), продавачът задържа задатъка.
• Ако продавачът не изпълни задължението си, той дължи на купувача двойния размер на задатъка.

В разговорната практика думата „капаро“ се използва широко, но за да има предвидените законови последици, в предварителния договор изрично трябва да бъде описана като „задатък“ с препратка към чл. 93 ЗЗД. Само така купувачът има право да иска двойния размер при неизпълнение от продавача – иначе сумата може да бъде квалифицирана само като част от цената или като аванс, без обезпечителна функция.

Размерът на задатъка обикновено е между 5% и 10% от цената на имота, но е въпрос на договаряне между страните.