Липсата на проверка може да доведе до:

• придобиване на имот с тежести
• участие в съдебен спор
• загуба на платени суми
• ограничения при ползване на имота

Поради това проверката на имота не е формалност, а ключов етап от всяка сделка.

Какво включва пълната проверка на имот

Пълната правна проверка надхвърля обикновения преглед на нотариалния акт. Тя представлява задълбочен анализ на всички правни, документални и фактически обстоятелства около имота, които могат да повлияят на сигурността на сделката.

При пълна проверка адвокатът установява дали продавачът е действителен собственик, дали имотът е свободен от тежести, дали е законно построен и нанесен в кадастъра, както и дали съществуват права на трети лица. Проверяват се и историята на собствеността, съответствието между документите и реалното състояние, и потенциалните рискове, които биха могли да се проявят след сделката.

В следващите раздели разглеждаме поотделно всеки елемент от тази проверка – какво обхваща, защо е важен и какви проблеми може да предотврати.

Проверка на строителната законност на имота

Освен правния статут на собствеността, при покупка е важно да се провери дали имотът е законно построен и въведен в експлоатация. Незаконен строеж или непълна документация могат да доведат до глоби, предписания за премахване или невъзможност за финансиране от банка.

Проверката обхваща:

• Разрешение за строеж и одобрени проекти
• Удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт 16) или разрешение за ползване
• Съответствие между реалното състояние на имота и одобрените книжа
• Наличие на незаконни пристройки, надстройки или преустройства
• Статут на постройката в кадастъра и в регистрите на общината

Особено внимание изисква покупката на имоти с променено предназначение (например ателие, представено като жилище) или с пристройки без документация. Адвокатът установява тези несъответствия предварително, преди да поемете финансов ангажимент.

Кадастрална проверка на имота

Кадастралната проверка установява дали имотът съществува така, както е описан в документите за собственост, и дали границите и площта му съответстват на реалността.

Тя включва:

• Извличане на актуална скица или схема от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК)
• Проверка на кадастралния идентификатор на имота
• Съответствие между площта по нотариален акт и площта по кадастрална карта
• Установяване на несъответствия в границите при поземлени имоти
• Проверка дали имотът е нанесен коректно в кадастралната карта

Разминаванията между документи и кадастър са честа причина за спорове след сделката. Откриването им преди покупката позволява да се изискат корекции от продавача или да се преоцени сделката.

Наематели и трети лица в имота

Дори имотът да е чист откъм тежести и документи, той може да е обременен с права на трети лица, които остават в сила и след покупката. Това е един от най-подценяваните рискове при сделки с имоти.

Проверката установява:

• Наличие на действащи договори за наем, които купувачът ще е длъжен да зачете
• Вписани договори за наем с дълъг срок в Имотния регистър
• Лица с регистриран постоянен или настоящ адрес в имота
• Права на ползване или обитаване в полза на трети лица
• Заварени обитатели без правно основание, чието извеждане може да изисква съдебна процедура

Особено при покупка на имот „с наематели“ или като инвестиция за пасивен доход е важно да се знае при какви условия продължават съществуващите договори. Адвокатът проверява тези обстоятелства и преценява дали и как могат да бъдат прекратени преди или след прехвърлянето на собствеността.

Проверка за тежести върху имота

Това включва установяване на:

• ипотеки
• възбрани
• вписани искови молби
• права на трети лица

Тежестите могат да ограничат правото на собственост или да доведат до принудително изпълнение.

Проверка на собствеността

Изключително важно е да се установи:

• дали продавачът е действителен собственик
• дали има съсобственици
• дали имотът е придобит законосъобразно

Проверка на историята на имота

Проследява се:

• предходни сделки
• наследствени отношения
• евентуални спорове

Проверка на документи и съответствия

Включва:

• нотариални актове
• скици и кадастрални данни
• данъчни документи

Най-честите проблеми при покупка на имот

В практиката често се срещат:

• скрити ипотеки или възбрани
• несъответствия между документи
• имоти с неуреден статут
• спорове за собственост
• грешки в идентификацията на имота

Тези проблеми обикновено се установяват след плащане на капаро или след сключване на договор.

Защо не е достатъчно да разчитате на брокер