Завеждане на иск за собственост

Предявяването на иска по чл. 108 ЗС не е обвързано с преклузивен срок, а самото право на собственост не се погасява по давност. Друг е въпросът, че другата страна може да придобие имота ви по давност в рамките на 10 годишно владение.

Първото нещо, което трябва да се докаже, че един индивидуализиран имот е на ищеца, като същият го е придобил с договор за покупко-продажба, дарение от административен акт, наследяване, делба, право на собственост върху земята, на която е построен имотът, придобивна давност и др. Второто нещо, което трябва да докаже ищецът е,че другата страна владее имота.

В случай, че Вие сте ответник по такъв иск, следва да докажете че не владеете имота. Ако Вие владеете чужд имот, следва да докажете, че не го владеете без основание /имате договор за наем, учредено вещно право на ползване и пр./ или че ищецът не е собственик на имота.

Иск по чл.109 от ЗС

По силата на закона собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право на собственост. С тези искове се защитава не само нарушено владение, но извършване и на други действия, които пречат на собственика. Нарушенията могат да имат различни форми.

Искове по чл. 75 и чл . 76 от ЗС

Искът по чл. 75 от ЗС дава право на защита срещу всяко нарушение на владението върху недвижим имот или на вещно право върху такъв имот, включително и сервитут, което е продължило непрекъснато повече от 6 месеца. Под нарушение на владението следва да се разбира всяко действие, с което е отстранена частично или изцяло властта върху вещта . Срокът за предявяване на иска по чл. 75 е шестмесечен от момента на нарушението, ако е еднократен акт или от последното нарушение при повтарящи се действия.

Искът по чл. 76 от ЗС урежда правото на владелеца или държателя да иска връщането на вещта от лице, което я е отнело чрез насилие или по скрит начин. Например някой сменя ключалката на вратата /ако живеете под наем/, извежда ви с насилие извън имота и пр.

Искове между съсобственици

Искове по чл. 30, ал. 3 ЗС

Според чл. 30, ал. 3 ЗС „всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си”. Това означава, че всеки един от съсобствениците има право да получава ползите от общата вещ съразмерно на своята идеална част-например ако апартамент е даден под наем, да получава част от наема, тъй като всеки един от съсобствениците може да отдаде общия имот под наем /до 3г./, без да се изисква съгласието на другите съсобственици. Какви са Вашите права при спор със съсобственик за ползването, разходите и продажбата, вижте в отделна статия.

Не се изисква писмена покана за заплащане на ползите от общата вещ, когато тези ползи се получават от един съсобственик изцяло или над неговите права. Съразмерната част от добива от общата вещ се дължи от момента получаването му и давностният срок, в който може да се претендира спрямо съсобственикът, който единствен получава доходи от вещта или над правата си е пет години. От друга страна, всеки съсобственик има задължението да понася съобразно с частта си и тежестите на общата вещ. Тежестите са например сметките за ток, вода, данъци и пр. Когато някой от съсобствениците не е изпълнил задълженията си в общата вещ, съобразно своята идеална част от нея и останалите съсобствениците са ги покрили за своя сметка, те имат право на иск срещу неизпълнилият задълженията си съсобственик.

Иск по чл.31 ал.2 от ЗС

Според чл. 31, ал. 1 ЗС „всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им”. Ако един или няколко от съсобствениците започнат да използват лично цялата вещ за себе си, другите съсобственици имат право на обезщетение за ползата, от която са лишени, считано от деня на писменото поискване.

Приложното поле на хипотезата на чл. 31, ал. 2 ЗС се отнася до случаите, при които съсобственикът лично си служи с вещта за задоволяване на собствени нужди или нужди на семейството си, както и ако просто е ограничил достъпът на останалите съсобственици до общата вещ, без да я ползва / например сменил е ключове на апартамента, но не живее в него/.

Обезщетение се дължи от деня, в който е направено писменото искане за заплащане на обезщетение . Писмената покана може да бъде отправена по различен начин – с телеграма, писмо или нотариална покана, като за доказване факта на подаване на поканата могат да се ползват всички доказателствени средства, но факта на самата покана следва да бъде установен с писмени доказателства. Петгодишната погасителна давност за задължението за заплащане на обезщетение започва да тече от момента на отправянето на поканата.

Иск по чл. 33, ал. 2 ЗС

Когато притежавате в съсобственост идеална част от недвижим имот, съсобственикът не може да я продаде на трето лице, преди да предложи на останалите съсобственици да я изкупят при същите условия. Ако не изпълни това изискване, останалите съсобственици имат право да изкупят продадената идеална част, като встъпят на мястото на купувача в продажбеното правоотношение.

Продаващият дела си съсобственик е свободен да избере на кого от другите съсобственици да предложи дела си най-напред. Условие за предявяване на иска за изкупуване е да не е изтекъл двумесечният преклузивен срок, установен в чл. 33, ал. 2, изр. 2 ЗС, за спазването на който съдът следи служебно.

Иск по чл. 34, ал. 1 ЗС

Чл. 34 ЗС урежда иска за делба на съсобствена вещ. Това право не се погасява по давност. В случай че е невъзможно да поделите имуществото си доброволно е възможно да поискате това да стане чрез съда.

Кантората е специализирана в исковете за делба на съсобствени вещи и имоти.

Предвид изключителната сложност на материята, както и възможността за всякакви злоупотреби с имуществото на клиента, при недобре воден процес, Ви съветваме да наемате само препоръчани и безспорни специалисти в областта на доброволната и съдебна делба.

При казуси с доброволна делба, кантората работи в сътрудничество с архитекти и инженери, носителите на редица международни и национални награди.

Видове искове за собственост: кой иск за коя ситуация

Законът за собствеността не предвижда един универсален „иск за собственост", а няколко отделни иска, всеки с различна цел и различни предпоставки. Изборът на грешния иск води до отхвърляне на делото дори когато правото е на ваша страна, затова първата задача е да се определи точно какво искате от съда: да си върнете имота, да спрете чуждо пречене, да получите признание на правото или да уточните граница.

Иск	Правно основание	Кога се използва	Какво постановява съдът
Ревандикационен	чл. 108 ЗС	Друг владее или държи имота ви без основание	Признава собствеността и осъжда ответника да предаде владението
Негаторен	чл. 109 ЗС	Някой ви пречи да ползвате имота, без да го е отнел	Осъжда ответника да прекрати действието
Установителен	чл. 124, ал. 1 ГПК	Правото ви се оспорва или чужд документ го засенчва	Признава, че сте собственик (или че ответникът не е)
За определяне на граници	чл. 109а ЗС	Спор къде минава границата със съседен имот	Определя границата между имотите
Владелчески	чл. 75 и чл. 76 ЗС	Отнето или нарушено владение, независимо от собствеността	Възстановява владението

Първите четири са петиторни искове: в тях се доказва самото право на собственост. Владелческите искове защитават само фактическото състояние и са разгледани по-горе на тази страница.

Негаторен иск по чл. 109 ЗС: типични случаи и какво се доказва

Негаторният иск е защитата срещу пречене, което не стига до отнемане на имота. Съгласно чл. 109 ЗС собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява правото си. Практически примери:

съсед строи, надстроява или поставя ограда, която навлиза във вашия имот или пречи на достъпа;
поставени са тръби, кабели, климатични тела или други съоръжения върху вашата стена, покрив или парцел без съгласие;
преминава се през имота ви без учредено право на преминаване;
от съседен имот се отвеждат води, дим или отпадъци към вашия.

В този процес ищецът доказва две неща: че е собственик на имота и че ответникът извършва конкретно действие, което засяга ползването му. Ответникът може да се защити, като докаже, че действието има основание (сервитут, договор, разрешение на собственика). Искът се насочва срещу лицето, което извършва или поддържа пречещото действие, а не непременно срещу собственика на съседния имот. За доказване на техническите факти (навлизане в имота, вреди от вода или влага) обикновено се назначава съдебно-техническа експертиза.

Установителен иск за собственост: положителен и отрицателен

Установителният иск не цели връщане на имота, а съдебно признание кой е собственик. Основанието му е общото правило на чл. 124, ал. 1 ГПК: всеки може да иска да се установи съществуването или несъществуването на едно право, когато има интерес от това.

Положителен установителен иск

С него ищецът иска да се признае, че той е собственик. Използва се, когато имотът е във ваше владение, но друг оспорва правото ви, например има конкуриращ нотариален акт, вписана искова молба или претенция на наследник. Съгласно Тълкувателно решение № 8/2012 г. на ОСГТК на ВКС такъв иск е допустим и когато ищецът би могъл да предяви и осъдителен иск по чл. 108 ЗС.

Отрицателен установителен иск

С него се иска да се признае, че ответникът не е собственик. По същото тълкувателно решение правен интерес има, когато ищецът притежава собствено право, което се оспорва, позовава се на фактическо състояние или би могъл да придобие права, ако отрече правата на ответника. Разпределението на доказателствената тежест е специфично: ищецът доказва фактите, от които произтича интересът му, а ответникът доказва собственото си право.

Правният интерес е абсолютна процесуална предпоставка. Съдът го проверява служебно и при липса прекратява делото, затова обосноваването му в исковата молба е ключово.

Иск за определяне на граници по чл. 109а ЗС

Когато спорът не е чий е имотът, а докъде се простира, приложим е искът по чл. 109а ЗС: собственикът на недвижим имот може да иска определяне на границите между своя и съседните имоти. Типични поводи са разминаване между кадастралната карта и фактическото ползване, стари огради, поставени приблизително, или наследствени имоти без точни описания.

Делото се води срещу собственика на съседния имот и почти винаги минава през съдебно-техническа експертиза с геодезист, който съпоставя документите за собственост, кадастралните данни и състоянието на място. Ако спорът включва и площ, която съседът реално ползва, искът за граници често се съединява с ревандикационен иск за спорната ивица. Съгласно чл. 109 ГПК искът се предявява пред съда по местонахождение на имота.

Придобивна давност по чл. 79 ЗС и констативен нотариален акт

Придобивната давност е начин да станете собственик чрез продължително владение. Съгласно чл. 79 ЗС правото на собственост върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години, а при добросъвестно владение срокът е 5 години. Добросъвестен по чл. 70 ЗС е владелецът, който владее на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е бил собственик или че формата е била опорочена. Подробно за условията, сроковете и документите - в страницата за придобиване на имот по давност.

Важни правила при позоваване на давност:

владението трябва да е явно, необезпокоявано и с намерение за своене; държането на имота под наем или по търпимост не е владение;
по чл. 81 ЗС давността се прекъсва, ако владението е изгубено за повече от шест месеца;
по чл. 82 ЗС владелецът може да присъедини към своето владение и това на праводателя си;
по чл. 86 ЗС не се придобива по давност вещ, която е публична държавна или общинска собственост.

Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка

Собственик без документ може да се снабди с констативен нотариален акт по чл. 587 ГПК. Когато писмените доказателства не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета, по възможност съседи на имота. Такъв акт обаче не решава спора окончателно. Съгласно Тълкувателно решение № 11/2012 г. на ОСГК на ВКС той не обвързва съда относно правото на собственост, а само премества тежестта на доказване: този, който оспорва акта, трябва да докаже, че титулярът не е собственик. Затова давността най-често се установява по съдебен ред, чрез установителен иск или като възражение срещу иск по чл. 108 ЗС.

Срещу кого се води делото и кой съд е компетентен

Изборът на правилния ответник е условие за успех на всяко дело за собственост:

при ревандикационен иск ответник е лицето, което фактически владее или държи имота към момента на подаване на исковата молба;
при негаторен иск ответник е този, който извършва или поддържа пречещото действие;
при установителен иск ответник е лицето, което оспорва правото ви или се легитимира като собственик;
при спор за граници ответник е собственикът на съседния имот;
когато имотът е наследствен, по правило се призовават всички наследници на спорещата страна. Когато спорът е между самите наследници, вижте адвокат наследствено право.

Подсъдност

Местната подсъдност е императивна: съгласно чл. 109 ГПК исковете за вещни права върху недвижим имот, за делба, за граници и за защита на нарушено владение се предявяват пред съда по местонахождение на имота, независимо къде живее ответникът. Родовата подсъдност зависи от цената на иска: делата са подсъдни на районния съд, а когато цената на иска надвишава прага по чл. 104, т. 3 ГПК (25 564,59 EUR), първа инстанция е окръжният съд. За имоти в столицата това са Софийският районен съд и Софийският градски съд.

Цена на иска, държавна такса и разноски

Съгласно чл. 69, ал. 1, т. 2 ГПК цената на иска за собственост и други вещни права върху имот е данъчната оценка на имота, а ако няма такава, пазарната цена на вещното право. Данъчната оценка се издава от общината по местонахождение на имота и се прилага към исковата молба.

Държавната такса по чл. 1 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК, е 4 на сто върху цената на иска, но не по-малко от 25,56 EUR. При исковете за собственост има облекчение: по чл. 71, ал. 2 ГПК таксата се изчислява върху една четвърт от цената на иска, тоест ефективно 1 на сто от данъчната оценка.

Данъчна оценка	Основа за таксата (1/4)	Такса първа инстанция	Такса за въззивна жалба (50 %)
30 000 EUR	7 500 EUR	300 EUR	150 EUR
80 000 EUR	20 000 EUR	800 EUR	400 EUR
150 000 EUR	37 500 EUR	1 500 EUR	750 EUR

Към таксата се добавят разноските за експертизи (техническа, геодезическа, оценителна), за свидетели и за адвокатско възнаграждение. При обжалване таксата е 50 на сто от първоинстанционната (чл. 18 от Тарифата), а за касационна жалба се дължат 15,34 EUR при подаването и още 50 на сто, ако жалбата бъде допусната. Разноските се присъждат на страната, спечелила делото, пропорционално на уважената част от иска.

Необходими документи за иск за собственост

Съдържанието на исковата молба е уредено в чл. 127 ГПК, а задължителните приложения в чл. 128 ГПК. На практика за дело за собственост се събират:

документ за собственост: нотариален акт, договор за продажба или дарение, съдебно решение, договор за доброволна делба, постановление за възлагане;
при наследствен имот: удостоверение за наследници и документите на наследодателя;
скица или схема на имота от кадастъра и удостоверение за данъчна оценка (за определяне на цената на иска);
удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания (за тежести) от Службата по вписванията;
доказателства за владението или за пречещото действие: снимки, констативни протоколи, кореспонденция, свидетели;
документ за платена държавна такса и за вписване на исковата молба;
пълномощно за адвокат и преписи от молбата и приложенията според броя на ответниците.

Съгласно чл. 127, ал. 2 ГПК всички писмени доказателства се представят заедно с исковата молба, а пропуснатите по-късно може да не бъдат допуснати. Затова събирането на пълен комплект преди подаването е важна част от подготовката.

Вписване на исковата молба по чл. 114 ЗС

Исковите молби по дела за собственост и други вещни права върху недвижими имоти подлежат на вписване в Службата по вписванията по местонахождение на имота. Съгласно чл. 114 ЗС на такива молби не се дава ход в съда, докато не бъдат вписани, тоест вписването е условие делото изобщо да започне.

Вписването има и защитна функция: придобитите от трети лица вещни права след вписването не могат да се противопоставят на ищеца. На практика това означава, че ако ответникът продаде имота по време на делото, купувачът ще бъде обвързан от решението. След влизане на решението в сила то се отбелязва по представен препис, като по чл. 115 ЗС съдът дава шестмесечен срок за отбелязването; след изтичането му вписването на исковата молба губи действието си.

Етапи и продължителност на делото

Делото за собственост се развива по общия исков ред на ГПК и минава през следните етапи:

подготовка: събиране на документи, данъчна оценка, вписване на исковата молба, внасяне на таксата;
проверка на редовността от съда (чл. 129 ГПК) и изпращане на препис на ответника, който има едномесечен срок за писмен отговор (чл. 131 ГПК);
подготвително определение по чл. 140 ГПК с произнасяне по доказателствата и насрочване на първото заседание;
открити заседания: разпит на свидетели, приемане на експертизи, оглед при нужда;
решение на първа инстанция; въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването (чл. 259 ГПК); касационно обжалване пред ВКС само при основанията по чл. 280 ГПК;
отбелязване на влязлото в сила решение в Службата по вписванията и при ревандикационен иск: изпълнителен лист и въвод във владение чрез съдебен изпълнител.

Продължителността зависи от натовареността на съда, броя на експертизите и дали решението се обжалва. Първа инстанция обикновено отнема повече от година, а при обжалване на две инстанции общият срок се измерва в години. Точна прогноза не може да се даде предварително.

Какво прави адвокатът по дело за собственост

Делата за собственост се губят по-често заради процесуални пропуски, отколкото заради липса на право. Работата на адвоката обхваща:

анализ на документите и на историята на имота, за да се определи кой иск е правилен и има ли правен интерес;
проверка за придобивна давност, включително в полза на насрещната страна, и за конкуриращи нотариални актове;
определяне на надлежните ответници, на подсъдността и на цената на иска;
изготвяне на исковата молба с пълно изложение на фактите и доказателствата, вписването ѝ и подаването ѝ;
формулиране на въпросите към вещите лица и оспорване на неизгодни експертизи;
защита срещу насрещни искове и възражения за давност, подобрения или право на задържане;
процесуално представителство пред всички инстанции и при изпълнението на решението.

Съгласно Тълкувателно решение № 4/2014 г. на ОСГК на ВКС съдът по иск по чл. 108 ЗС се произнася с отделен установителен диспозитив за собствеността и отделен осъдителен диспозитив за предаване на владението. Ако се докаже, че ищецът е собственик, но ответникът не владее имота, установителната част се уважава, а осъдителната се отхвърля, което влияе и на разноските. Правилното формулиране на петитума още в началото пести време и средства.

Много от тези спорове започват от сделка без проверка. Как кантората работи като адвокат по недвижими имоти в София от проверката преди покупка до делото, вижте на общата страница.

Често задавани въпроси

Каква е разликата между ревандикационен и негаторен иск?

Ревандикационният иск по чл. 108 ЗС се води, когато друг владее или държи имота ви и целта е да ви бъде върнат. Негаторният иск по чл. 109 ЗС се води, когато имотът е при вас, но някой пречи на ползването му, например със строеж, съоръжения или преминаване. Двата иска могат да се съединят в едно дело.

Колко струва държавната такса за иск за собственост?

Таксата е 4 на сто върху цената на иска, но при искове за собственост по чл. 71, ал. 2 ГПК тя се начислява върху една четвърт от данъчната оценка, тоест ефективно 1 на сто. Минимумът е 25,56 EUR. Отделно се плащат вписване на исковата молба, експертизи и адвокатско възнаграждение.

Мога ли да стана собственик по давност, ако ползвам имота повече от 10 години?

Възможно е, ако през целия период сте владели имота явно и като свой, а не като наемател или по търпимост на собственика. Срокът по чл. 79 ЗС е 10 години, а при добросъвестно владение 5 години. Давността не тече срещу публична държавна или общинска собственост. Правото се установява чрез констативен нотариален акт или по съдебен ред.

Задължително ли е да се впише исковата молба?

Да. Съгласно чл. 114 ЗС съдът не дава ход на искова молба за вещни права върху недвижим имот, докато тя не бъде вписана в Службата по вписванията по местонахождение на имота. Вписването защитава ищеца: права, придобити от трети лица след него, не могат да му бъдат противопоставени.

Искове за собственост