Наследили сте апартамент от родителите си заедно с брат си или сестра си. Единият иска да продава и да си вземе парите. Другият не иска да чуе за продажба, защото това е бащината къща.
Резултатът е познат на много семейства. Имотът стои заключен с години, никой не го ползва, никой не плаща ремонти, а данъкът върви. Отношенията се влошават при всеки разговор по темата.
Добрата новина е, че никой не е длъжен да остане в тази ситуация. Законът дава три изхода от съсобствеността. По-долу обясняваме кой изход кога работи и кога се стига до съд.
Какво точно наследявате: съсобственост и идеални части
Когато двама наследници получат един апартамент, те не получават по една стая. Те стават съсобственици на целия имот.
Съсобственост означава, че всеки притежава част от целия имот, а не конкретно парче от него. Идеална част (или квота) е точно тази част, изразена в дроб: 1/2, 1/3, 1/4.
Пример: брат и сестра наследяват двустаен апартамент и всеки има 1/2 идеална част. Това не значи, че единият взема хола, а другият спалнята. Значи, че всеки има право на половината от целия имот.
Оттук идва и практическият проблем. Докато имотът е съсобствен, разпореждането с него като цяло изисква съгласието и на двамата.
Как се определят дяловете между брат и сестра
При наследяване от родител децата наследяват по равни части. Това е записано в чл. 5, ал. 1 от Закона за наследството.
Пример: майка оставя апартамент и има двама сина. Всеки получава по 1/2. Ако децата са три, всяко получава по 1/3.
Ако единият родител е жив, той също влиза в наследството. Съпругът наследява част, равна на частта на всяко дете (чл. 9 от Закона за наследството).
Пример: баща почива и остават жива съпруга и две деца. Наследството се дели на три равни части, по 1/3 за всеки.
Ако едно от децата е починало преди родителя, неговите деца наследяват на негово място и си поделят неговия дял.
Точното изчисляване на дяловете е първата стъпка и грешка тук проваля целия следващ процес. Ако случаят ви включва завещание, дарения приживе или няколко клона наследници, консултирайте се с адвокат наследствено право, преди да предприемете каквото и да е.
Трите пътя за подялба на имот между брат и сестра
Каквато и да е ситуацията ви, изходите са три. Разликата между тях е в цената, времето и колко съгласие изискват.
Път 1: Доброволна делба
Това е най-бързият и най-евтиният начин. Двамата се разбират кой какво получава и оформят договора писмено.
За недвижим имот законът изисква конкретна форма: писмен договор с нотариално заверени подписи (чл. 35, ал. 1 от Закона за собствеността).
Ключовото условие е, че в делбата трябва да участват всички съсобственици. Ако сте трима наследници и двама се разберат зад гърба на третия, делбата не е валидна.
Пример: брат и сестра наследяват къща с двор и апартамент в града. Разбират се сестрата да вземе къщата, братът апартамента, а разликата в стойността се уравнява с пари. Отиват при нотариус и подписват договор за доброволна делба.
Плюсове: бързо, значително по-евтино от дело, отношенията остават здрави, вие контролирате резултата.
Минуси: изисква съгласие на всички до последния подпис. Един отказ спира всичко.
Път 2: Единият изкупува дела на другия
Работи, когато единият иска да задържи имота, а другият иска пари. Тогава остават да преговарят само за цената.
На практика единият наследник купува идеалната част на другия и става едноличен собственик. Сделката се извършва пред нотариус.
Пример: сестрата живее в апартамента и иска да остане. Братът иска парите си. Правят независима оценка, сестрата плаща стойността на неговата 1/2 и той ѝ прехвърля дела си.
Важно е да знаете и обратната ситуация. Ако един съсобственик иска да продаде своята част на външен купувач, законът го задължава първо да я предложи на останалите съсобственици при същите условия и да декларира писмено пред нотариуса, че никой от тях не е приел (чл. 33, ал. 1 от Закона за собствеността).
Плюсове: имотът остава в семейството, няма съд, всеки получава каквото иска.
Минуси: изкупуващият трябва да разполага с парите или с одобрен кредит. Спорът за реалната цена често блокира и този вариант.
Път 3: Съдебна делба
Когато няма съгласие, всеки съсобственик може да поиска делба през съда. Правото на делба не може да се отнеме с уговорка, а искът за делба не се погасява по давност (чл. 34 от Закона за собствеността).
Това означава нещо важно: другата страна не може да ви държи вечно в патова ситуация само като мълчи и не отговаря.
Плюсове: не зависи от съгласието на другия, приключва съсобствеността окончателно.
Минуси: дълго, скъпо, и обикновено оставя следа в семейните отношения.
Кога съдебната делба е неизбежна
Съдът не е първи избор, но има случаи, в които няма друг път.
Единият наследник отказва да подпише каквото и да е и не участва в разговори. Или е в чужбина и не желае да упълномощи никого. Или има спор кой колко е наследил заради завещание или дарение приживе. Или единият е ползвал имота сам години наред. Или просто никой не отстъпва за цената.
Съдебната делба минава през две фази. В първата съдът се произнася между кои лица, за кои имоти се допуска делбата и каква е частта на всеки съделител (чл. 344, ал. 1 от ГПК). Във втората решава как реално ще се раздели имуществото.
Пример: брат и сестра не могат да се разберат кой да вземе апартамента. Съдът първо потвърждава с решение, че делбата се допуска между тях двамата при квоти 1/2 и 1/2, и едва след това се минава към въпроса как реално се разделя.
Ако ви интересува конкретно колко продължава такова производство, вижте отделната ни статия за това колко време отнема дело за делба.
Запишете час за консултация
Обадете се в работно време, за да уговорите консултация в кантората.
На посочения телефон не се дават правни съвети.
Какво става, ако никой не може да плати на другия
Ето най-честият страх: апартаментът е един и никой няма пари да изплати другия.
Законът има отговор и за това. Когато имотът е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан (чл. 348 от ГПК).
Публична продан означава, че имотът се продава чрез съдия изпълнител на наддаване, а получената сума се разпределя между съделителите според дяловете им. Самите съделители имат право да участват в наддаването.
Преди да се стигне дотам, има важна възможност. Ако неподеляемият имот е жилище, съделител, който е живял в него при откриване на наследството и не притежава друго жилище, може да поиска то да бъде поставено в неговия дял, като уравни дела на другия с пари (чл. 349 от ГПК).
Тук има срок, който не бива да се пропуска. Паричното уравнение заедно със законната лихва се плаща в шестмесечен срок от влизането на решението в сила. Ако не бъде платено в този срок, решението се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан.
Пример: сестрата живее в наследения апартамент и няма друго жилище. Получава възлагане, но трябва да намери сумата за брат си в рамките на срока. Ако не успее, апартаментът отива на публична продан.
Как да запазите отношенията в семейството
Най-скъпата част от една делба рядко са адвокатските хонорари. Обикновено това е загубената връзка с брат или сестра. Ето какво работи на практика.
Извадете цената от спора. Повечето конфликти не са за принципи, а за това, че единият смята имота за скъп, а другият за евтин. Поръчайте оценка от независим лицензиран оценител и се съгласете предварително, че приемате нейната стойност. Така никой не се чувства измамен.
Направете спогодба, не ултиматум. Спогодба е споразумение, при което двете страни правят взаимни отстъпки, за да прекратят спора. Тя може да се постигне и след като делото вече е започнало, което спестява месеци.
Разделете емоцията от имота. Ако единият държи на къщата заради спомени, а другият на парите, това не е спор за пари. Признайте го открито и търсете решение, което дава на всеки това, което наистина иска.
Пуснете адвокат преди конфликта, не след него. Много семейства се разделят завинаги за нещо, което е можело да се уреди с един договор за доброволна делба.
Кога да потърсите адвокат
Ние работим по дела за наследство и съсобственост в София от 1992 г. Още първата консултация обикновено показва дали вашият казус върви към нотариус или към съд.
Обадете се, ако имотът стои неразделен от години, ако другата страна не отговаря, ако не сте сигурни какъв е точният ви дял или ако ви предстои да подпишете нещо, което не разбирате.
Вижте повече за това какво включва работата ни като адвокат за делба на имот.
Обадете се на 0888 889 004. Консултацията е 60 EUR на час и на нея ще получите ясен отговор кой от трите пътя е реалистичен за вашия случай и какво трябва да направите първо.
Често задавани въпроси
Може ли брат ми да продаде своята част без мое съгласие?
Той може да се разпорежда със своята идеална част, но преди да я продаде на трето лице, законът го задължава първо да я предложи на вас при същите условия и да декларира пред нотариуса, че не сте приели (чл. 33, ал. 1 от Закона за собствеността). Целия имот не може да продаде сам.
Какво става, ако сестра ми откаже да участва в доброволна делба?
Доброволната делба изисква участието на всички съсобственици, така че при отказ тя отпада. Остава ви съдебната делба, която не зависи от нейното съгласие.
Имам ли срок, в който да поискам делба?
Не. Искът за делба не се погасява по давност (чл. 34, ал. 3 от Закона за собствеността). Практически обаче колкото повече чакате, толкова повече се усложнява картината.
Какво е отказ от наследство и кога има смисъл?
Отказът е изявление, с което наследник заявява, че не приема наследството. Той се прави с писмено заявление до районния съдия по мястото, където е открито наследството, и се вписва в специална книга (чл. 52 във връзка с чл. 49, ал. 1 от Закона за наследството). Смисъл има най-често, когато наследството носи повече задължения, отколкото имущество. Не го правете без консултация.
Мога ли да задържа апартамента, ако нямам пари да изплатя брат си веднага?
Възможно е да поискате имотът да бъде поставен във вашия дял, но паричното уравнение има срок за плащане и при неплащане решението се обезсилва, а имотът отива на публична продан (чл. 349 от ГПК). Затова финансирането се подготвя предварително.
Вижте още: проблем със съсобственик.