Колко време отнема дело за делба на имот

Имате имот, който на хартия е и ваш, но на практика не можете нито да го ползвате, нито да го продадете. Причината е съсобственик, който не е съгласен. Съсобственост значи, че един и същ имот принадлежи на двама или повече души, всеки с определена част от него.

Всеки месец в това положение струва пари. Апартаментът стои празен или го ползва само единият, данъците и таксите вървят, вие плащате наем другаде или чакате сума, която ви трябва сега. Към това се добавят и разговорите с роднини, които рядко стават по-леки с времето.

Затова първият въпрос, който чуваме по телефона, е “колко ще продължи това”. Честният отговор не е едно число. По-долу обясняваме от какво реално зависи срокът, защо делбата почти никога не е “едно дело” и какво можете да направите, за да е по-кратко.

Защо делбата не е едно дело, а производство в две фази

Съдебната делба минава през две отделни фази: допускане на делбата и извършване на делбата. Това е основната причина срокът да варира толкова силно.

Мислете за това като за две различни решения на съда. С първото съдът казва кой какво притежава. С второто казва как имотът реално се разделя. Между двете има работа: оценки, справки, понякога обжалване.

Пример: трима братя наследяват къща. В първата фаза съдът установява, че и тримата са съсобственици с равни части. Едва след това започва въпросът дали къщата може да се раздели на три самостоятелни жилища, или ще трябва друго решение. Ако някой от тримата оспори още на първата стъпка, че четвърти човек също има права, цялата втора фаза чака.

Първа фаза: съдът решава кой какво притежава

В първата фаза съдът се произнася между кои лица, за кои имоти и с какви части се извършва делбата. С други думи, установява се самото право на делба и се фиксират квотите.

Квота е частта на всеки съсобственик, изразена като дроб, например една трета или една шеста. Тя определя колко му се полага при разделянето.

Ако всички са наясно кой е съсобственик и с каква част, тази фаза е сравнително права линия. Ако обаче се спори за наследници, за завещание или за това дали някой е придобил повече, съдът първо разрешава тези въпроси и чак после стига до делбата.

Пример: сестра твърди, че е плащала сама ремонта и вноските по имота. Това не се решава между другото, а изисква доказване и вероятно нова експертиза. Всяко такова разклонение добавя заседания.

Втора фаза: съдът решава как имотът се разделя реално

След като е ясно кой какво притежава, идва въпросът как това се превръща в реални дялове. Тук съдът има няколко възможни изхода.

Колко време отнема на практика

Няма официална статистика за средната продължителност на делбените дела, затова ние не даваме гаранция за срок и не бихме се доверили на кантора, която го прави.

Публикуваните оценки на различни кантори се разминават: срещат се “година и половина до две”, “12 до 24 месеца, а при усложнения над три години” и “между една и три години”. Общото между тях е едно: под година се случва рядко, и то при пълно съгласие по фактите.

Разумният начин да мислите за това е не “колко трае делба”, а “колко спорни точки има моят случай”. Всяка спорна точка е заседание, а често и експертиза.

Какво удължава делото за делба

Ето какво на практика добавя месеци:

• Оспорване на квотите. Един съделител твърди, че частта му е по-голяма от вписаното. Съдът първо изяснява това.
• Наследствени спорове. Спор за завещание, за удостоверение за наследници или за това дали някой изобщо е наследник.
• Експертизи. Оценка на пазарната стойност, техническа експертиза дали имотът може да се раздели, геодезически проект при земя. Всяка експертиза значи назначаване, изготвяне, приемане и понякога оспорване.
• Обжалване. Решенията в двете фази подлежат на обжалване поотделно. Един обжалван акт означава пълен нов кръг пред горна инстанция.
• Проблемни документи. Липсващ или неточен документ за собственост, разминаване с кадастралната карта, стари непълни сделки.
• Съсобственици в чужбина или ненамерени лица. Призоваването отнема време, а без всички съсобственици делбата не може да се движи.
• Претенции за сметки. Кой е ползвал имота, кой е плащал ремонт, кой е събирал наем. Тези претенции се предявяват в определен момент от производството и разширяват предмета на делото.

Обратното също е вярно. Дело, в което всички са съгласни кой е съсобственик и с каква част, а спорът е само как да се раздели, върви значително по-бързо.

Доброволната делба: по-краткият път и кога е възможен

Доброволната делба не е дело. Тя е договор между съсобствениците, който се изготвя в писмена форма с нотариална заверка на подписите на всички съделители.

Времевата разлика е огромна: тук говорим за седмици, необходими за събиране на документите и явяване при нотариус, а не за години в съд.

Условието е едно и е строго: съгласие на всички. Откаже ли дори един съсобственик, доброволна делба няма и остава съдебният път.

Има и обективни пречки. Доброволна делба не може да раздели жилище, което не може да се обособи в самостоятелни части, нито земеделска земя под определени минимални размери.

Пример: двама братя се разбират, че единият взима апартамента и изплаща на другия неговата част. Ако сумата и срокът са уговорени, това се урежда с договор, а не с двегодишно дело. Ако третият брат не е съгласен със сумата, вече говорим за съд.

Затова първото, което правим при среща, е да преценим има ли реален шанс за доброволно решение. Понякога има, дори когато клиентът е убеден, че няма.

Как се съкращава времето

Част от срока не зависи от вас. Друга част зависи изцяло.

• Пълни документи още в началото. Документ за собственост, удостоверение за наследници, скица и данъчна оценка. Всеки липсващ документ е отложено заседание.
• Ясни квоти преди завеждане. Ако сами изчистите кой с каква част участва и то не се оспорва, първата фаза минава без разклонения.
• Реалистична представа за стойността. Ако тръгвате с очакване, което пазарът не потвърждава, спогодба няма да се получи и делото ще стигне до оценка и продан.
• Готовност за спогодба. Съделителите могат да се спогодят по всяко време, включително след допускане на делбата. Спогодба на средата на делото пак спестява месеци.
• Един ясен изход, за който се борите. Решете дали искате имота срещу изплащане, или искате пари. Колебанието между двете удължава.

Тук помага и опитът на адвокат за делба на имот, който още на първата среща вижда кои точки ще станат спорни и подготвя доказателствата за тях предварително, вместо да реагира в движение.

Ако случаят ви е между роднини или конфликтът със съсобственика е стигнал до ползването на имота, това са отделни теми, по които също можем да ви ориентираме при разговора.

Какво да направите сега

Ако имот стои блокиран заради съсобственик, най-скъпото решение е да изчакате още една година и да видите дали ще се разберете.

Обадете се на 0888 889 004. На консултация от 60 EUR на час преглеждаме документите ви, казваме ви дали доброволната делба е реалистична във вашия случай и къде конкретно се очертават споровете, които биха удължили делото.

Работим по имотни дела в София от 1992 г. Ще ви кажем какво зависи от вас и какво не, без обещания за изход.

Често задавани въпроси